发布日期：2024-07-17 08:27 点击次数：143
泉源： 北京浩天讼师事务所杭州分所 文：朱魁贞
绪论
咱们往往说到的“工抵房”是指征战商用其征战的商品房顶抵承包方的工程款的步履，也即“以房抵债”，法律性质上属于“以物抵债”。连年来，房地产行业捏续走低，征战商拖欠工程款表象严重，以房抵债成为承包方无奈之选。如承包方约略获胜过户获取房屋产权，工抵房也不失为一种结束债权的理思样子。然，大批情况下，被抵债的商品房尚未齐备，不具备过户的条件，而征战商经常存在其他债务危境，工抵房条约的履行，存在诸多法律风险与争议，如条约是否有用，以房抵债是否不错扞拒第三东说念主实践，以房抵债未能履行时如何维持等。
本文笔者纠正当律轨则及想到案例，对工抵房常见法律风险及支吾决策进行分析，望对以房抵债当事方有所启示。
一
以房抵债条约是否受法律保护？
施工方以商品房顶抵工程款结束债权的前提是与发包方之间一份正当有用的以房抵债条约。因工程款付款期限不同，以房抵债条约可能在施工的各个阶段达成，而工抵房条约的着力可能因签署阶段不同而有不同的认定。一般而言，工程款付款期限届满前签署的工抵房条约可能因违背辞谢流押条目而无效，付款期限届满后达成的工抵房条约一般有用，有法律轨则的其他无效情况之外。
1、工程款履行期限届满前达成的工抵房条约的着力
工程款付款期限届满前，债权尚未详情，发包方能否依期支付工程款存在省略情趣。施工方的标的是为了获取工程款，而非为了购买房屋，因此，在付款期限届满前签署的以房抵债条约的标的大批为了保险债权的结束而非建立房屋生意关系。法律对于债务履行期限届满前签署的以物抵债条约的着力有较为解析的界定。
字据《中华东说念主民共和国民法典》第四百零一条文矩：“典质权东说念主在债务履行期限届满前，与典质东说念主商定债务东说念主不履行到期债务时典质财产归债权东说念主总计的，只可照章就典质财产优先受偿。”
最高手民法院对于适用《中华东说念主民共和国民法典》合同编通则些许问题的阐明第二十八条第二款轨则：“当事东说念主商定债务东说念主到期莫得反璧债务，债权东说念主不错对抵债财产拍卖、变卖、折价以结束债权的，东说念主民法院应当认定该商定有用。当事东说念主商定债务东说念主到期莫得反璧债务，抵债财产归债权东说念主总计的，东说念主民法院应当认定该商定无效，可是不影响其他部分的着力；债权东说念主请求对抵债财产拍卖、变卖、折价以结束债权的，东说念主民法院应予守旧。”
字据上述法律轨则可知，付款期届满前达成的以房抵工程款的条约意旨敬爱暗示仅为债务东说念主不成履行到期债务时，可就典质财产拍卖或者变卖所得价款优先受偿，并无生意合意。如商定债务东说念主到期莫得反璧债务，抵债财产归债权东说念主总计，则为流押条目，应当认定该商定无效，可是不影响其他部分的着力。在抵房条目无效的情况下，承包方仍不错请求征战企业支付工程价款。
2、工程款履行期限届满后达成的工抵房条约
最高手民法院对于适用《中华东说念主民共和国民法典》合同编通则些许问题的阐明第二十七条第一款轨则：“债务东说念主或者第三东说念主与债权东说念主在债务履行期限届满后达成以物抵债条约，不存在影响合同着力情形的，东说念主民法院应当认定该条约自当事东说念主意旨敬爱暗示一致时获胜。”
《寰球法院民商事审判责任会议纪要》第44条文矩：“【履行期届满后达成的以物抵债条约】当事东说念主在债务履行期限届满后达成以物抵债条约，抵债物尚未托付债权东说念主，债权东说念主请求债务东说念主托付的，东说念主民法院要留神审查以物抵债条约是否存在坏心毁伤第三东说念主正当权益等情形，幸免失实诉讼的发生。经审查，不存在以上情况，且无其他无效事由的，东说念主民法院照章赐与守旧。”
字据上述轨则可知，以债务履行期届满后达成的以物抵工程款条约，如无法律轨则的其他无效情形，照章认定为有用，债权东说念主不错要求按照条约商定托付房屋及调解办理过户等手续。
二
以房抵债条约能抵赖定摆布了优先受偿？
《中华东说念主民共和国民法典》第八百零七条文矩了诞生工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿的职权。诞生工程优先受偿权是指承包东说念主在发包东说念主未按照商定支付诞生工程价款时，不错要求对诞生工程进行折价或请求法院拍卖，并对此享有优先受偿的职权。这种职权是法律为保护承包东说念主权益而配置的一项法定优先权。
优先受偿权为的摆布有一定的时限要求，《最高手民法院对于审理诞生工程施工合同纠纷案件适用法律问题的阐明（一）》第四十一条文矩了优先受偿权的期限，自愿包东说念主应当给付诞生工程价款之日起算，最长不得朝上十八个月。然，从签署以房抵债条约到条约的最终履行，可能履历较长技艺，可能朝上优先受偿权期限。
那么承包东说念主与发包东说念主坚忍以房抵债条约，是否属于优先受偿权的摆布样子？咱们纠合想到案例不雅点进行阐明。
最高手民法院（2021）最高法民申4574号案件以为，诞生工程价款优先受偿权行动承包东说念主的法定职权，在发包东说念主过时不支付工程价款的情形下，承包东说念主不错通过与发包东说念主协商的样子将诞生工程折价赔偿，合适法律轨则的诞生工程价款优先受偿权的摆布样子。
最高手民法院（2020）最高法民再352号案件以为，以冲抵工程款的样子购买案涉房屋，其骨子是通过协商折价赔偿结束诞生工程价款优先受偿权，合适《中华东说念主民共和国合同法》第二百八十六条文矩的工程价款优先受偿权结束样子。
字据上述案例不雅点可知，司法遍及认不错房抵债属于摆布工程款的优先受偿权。
三
工抵房能否排斥第三东说念主主义权益？
1、工抵房条约有用的情况下，仍存在不成过户的风险。
大批情况下，以房抵债条约签署时，房屋尚未齐备，不成实时过户，而征战商的欠债和信誉存在省略情趣，因此，即便以房抵债条约有用，承包方仍有可能出现无法获取房屋产权的风险。如，征战商一房多卖，将房屋另行出售他东说念主；征战商因其他债务纠纷导房屋被法院查封；征战商因财务景色捏续恶化，导致楼盘出现烂尾无法终末托付等风险。为看管上述风险的发生，债权东说念主应当实时办理权属过户、网签备案、预报登记等手续。
（1）网签备案
网签备案仅仅房地产惩处部门范例房地产企业销售房屋的收罗惩处步调，看管“一房多卖”。但网签备案不同于预报登记，不成扞拒第三东说念主对房屋的查封、实践等步调。
（2）预报登记
《中华东说念主民共和国民法典》第二百二十一条第一款轨则：“当事东说念主坚忍生意房屋的条约或者坚忍其他不动居品权的条约，为保险翌日结束物权，按照商定不错向登记机构央求预报登记。预报登记后，未经预报登记的职权东说念主情愿，贬责该不动产的，不发生物权着力。”预报登记具有准物权的着力，不错扞拒第三东说念主。
2、工抵房能否排斥第三东说念主的强制实践？
工抵房能否排斥第三东说念主的实践系工抵条约约略最终履行的中枢问题之一，亦然工抵房激发诉讼、实践异议的焦点问题。该问题在司法实践中颇有争议，司法裁判规范不尽融合，各地高院在辅导见地中也有不止天渊的不雅点。
（1）法律轨则 对于该问题的法律依据主如果《最高手民法院对于东说念主民法院办理实践异议和复议案件些许问题的轨则》第二十八条和第二十九条。
《最高手民法院对于东说念主民法院办理实践异议和复议案件些许问题的轨则》第二十八条文矩，财富债权实践中，买受东说念主对登记在被实践东说念主名下的不动产淡薄异议，合适下列情形且其职权约略排斥实践的，东说念主民法院应予守旧：（一）在东说念主民法院查封之前已坚忍正当有用的书面生意合同；（二）在东说念主民法院查封之前已正当占有该不动产；（三）已支付一起价款，或者已按照合同商定支付部分价款且将剩余价款按照东说念主民法院的要求托付实践；（四）非因买受东说念主自己原因未办理过户登记。
《最高手民法院对于东说念主民法院办理实践异议和复议案件些许问题的轨则》第二十九条：“财富债权实践中，买受东说念主对登记在被实践的房地产征战企业名下的商品房淡薄异议，合适下列情形且其职权约略排斥实践的，东说念主民法院应予守旧：（一）在东说念主民法院查封之前已坚忍正当有用的书面生意合同；（二）所购商品房系用于居住且买受东说念主名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款朝上合同商定总价款的百分之五十。
字据上述轨则，有不雅点以为实践异议和复议轨则第二十九条旨在保护房屋消耗者，迪士尼彩乐园因此施工方工抵房不成排斥第三东说念主的实践。也有不雅点以为，承包东说念主对房屋享有诞生工程价款优先受偿权，房屋系工程款债权的示寂载体，承包东说念主对房屋的职权足以排斥其他债权。
（2）各地法院不同不雅点
捏抵赖不雅点的如北京高院，《北京市高档东说念主民法院对于实践查控时财产权属判断功令及案外东说念主异议审查中职权（利益）禁绝功令些许问题的见地》第十九条以为实践异议中保护的“买受东说念主是指合适消耗者权益保护律例矩的消耗者，不包括以物抵债的受偿东说念主或者名为生意实为抵债的合同当事东说念主。”
捏敬佩不雅点的如江苏高院《实践异议及实践异议之诉案件办理责任引导（二）》、山东高院《山东省高档东说念主民法院民一庭对于审理实践异议之诉案件些许问题的解答》，附件条的认不错房抵债不错排斥第三东说念主的实践。
（3）最高院不同裁判不雅点
对于以房抵债是否排斥实践，最高院先后作出不同不雅点的裁判。如最高法在（2020）最高法民再352号案中不雅点以为，承包东说念主对房屋享有诞生工程价款优先受偿权，房屋系工程款债权的示寂载体，承包东说念主对房屋的职权足以排斥其他债权。（2021）最高法民终667号案件裁判也捏敬佩不雅点。（2019）最高法民终842号案件则捏相悖不雅点，判决以为，以物抵债条约系以隐匿条约当事东说念主之间存在的财富债务为标的，不动产托付仅系以物抵债的履行样子。基于以物抵债而拟受让不动产的“买受东说念主”，在完成不动产权属滚动登记之前，仅凭以物抵债条约并不及以变成优先于一般债权的权益。
四
工抵房条约未履行，是否不错再要求发包方支付工程款
1、以房抵债条约未履行，债权东说念主不错要求履行原债务。
最高手民法院对于适用《中华东说念主民共和国民法典》合同编通则些许问题的阐明第二十七条第二款“债务东说念主或者第三东说念主履行以物抵债条约后，东说念主民法院应当认定相应的原债务同期隐匿；债务东说念主或者第三东说念主未按照商定履行以物抵债条约，经催告后在合理期限内仍不履行，债权东说念主采选请求履行原债务或者以物抵债条约的，东说念主民法院应予守旧，可是法律另有轨则或者当事东说念主另有商定的之外。”
最高手民法院对于适用《中华东说念主民共和国民法典》合同编通则些许问题的阐明出台之前，法学表面和实务对于以房抵工程款条约是债的转变仍是新债反璧存在争议。一种不雅点以为，条约达成后新债成立，宿债隐匿；另一种不雅点以为，条约达成后新旧两债并存，债权东说念主不错请求履行新债，也不错请求收复履行宿债。民法典合同编通则阐明第二十七条给出了明确的谜底：债权东说念主有权采选请求履行原债务或者请求履行以物抵债条约。
2、以房抵债条约幸免露面隐匿原债务的商定。
在以房抵债的交游功令中，征战商固然行动欠款方，但经常仍处于上风地位，征战商经常会在抵债条约中商定，条约一朝签署即视为工程款已支付完毕，工程款债权即隐匿等不异的内容。如果存在隐匿宿债的商定，则施工方将无法再主义工程款，而只不错生意合同法律关系主义债权，也将失去工程款的优先受偿权。
五
“我经常说，我或许不应该出现在如今这个位置，但我很幸运，迈进了这座殿堂，抓住了这个机会。我现在坐在这里，跟大家说圣诞快乐，在圣诞大战拿下三双，赢球对我来说真的是最重要的。”
签署以房抵债条约后征战商停业的风险
征战商停业的案例频发，那么施工方在签署以房抵债条约后，如遭受征战商停业的情况，将濒临哪些风险？条约是否存在被破除的风险？笔者纠合《企业停业法》的想到轨则进行分析。
《中华东说念主民共和国企业停业法》第三十一条文矩：东说念主民法院受理停业央求前一年内，波及债务东说念主财产的下列步履，惩处东说念主有权请求东说念主民法院赐与破除：（一）无偿转让财产的；（二）以彰着不对理的价钱进行交游的；（三）对莫得财产担保的债务提供财产担保的；（四）对未到期的债务提前反璧的；（五）撤废债权的。
《中华东说念主民共和国企业停业法》第三十二条：东说念主民法院受理停业央求前六个月内，债务东说念主有本法第二条第一款轨则的情形，仍对个别债权东说念主进行反璧的，惩处东说念主有权请求东说念主民法院赐与破除。可是，个别反璧使债务东说念主财产受益的之外。
基于上述轨则，在法院受理停业央求前一年内，债权东说念主如以无偿、或者低于商场价钱的样子获取房产，或者征战商对工程款未到期的债务进行抵房的，或者在法院受理停业央求前6个月内进行抵房，以房抵债条约会存在被破除的风险。因此，当征战商出现支付不成的情况时，施工方应实时主义职权，停业前夜签署的抵房条约存在被破除的风险。此外，顶抵价钱应尽量合适商场价钱，幸免因价钱过低而存在条约被破除的风险。纠合实践异议案例，法院在审查以房抵债条约着力时，顶抵价钱亦然沟通的紧迫要素。
六
工抵房风险贯注建议
基于工抵房花样存在诸多法律风险和争议，施工方不得以接纳工抵房的偿债样子时，如何镌汰风险，笔者给出以下建议，宽饶指正。
1、实时向征战商主义工程款。
一方面，工程款的优先受偿权具偶然限轨则，尽量在时限内完成商品房的顶抵；另一方面，征战商偿债智力不实时更易发生停业风险，尽早签署以房抵债条约可镌汰被破除的风险。
2、签署后需办理权属滚动登记、网签备案登记、预报登记等手续。
抵债房产具备产权过户条件的，应实时督促对方调解办理权属过户登记手续。如不具备过户条件，应办理网签备案登记和预报登记手续。需紧密的是网签备案登记并不成扞拒第三东说念主，而预报登记可将房屋生意关系物权化，具有扞拒第三东说念主的法律恶果。
3、工程款到期后签署工抵房条约，幸免因流押条目而无效。
工程款未到期签署工抵房，有被认定为流押条目的条目，债权东说念主将无法要求征战商履行房屋托付、过户等义务。固然流押条目的无效并不影响其他条目的着力，债权东说念主仍不错要求征战商支付工程款，但，该等情况下，如未作念高出商定，施工方可能因签署工抵房条约而错过了优先受偿权的期限，因此应幸免工程款到期前签署以房抵债条约。
4、尽量幸免跨名堂抵房。
跨名堂抵房的花样，波及到发包方、承包方和房源方。三方条约中一般会商定发包方和承包方的债权债务关系隐匿，转而成为承包方和房源方的房屋生意合同关系。该种花样下，因承包方工程款与抵债房源无关，承包方对抵债房源优先受偿权受阻。在政府监管的战略下，跨名堂抵房在网签备案等条约鼓舞中可能濒临战略方面的闭塞。
5、工抵房条约中明确通过折价样子摆布了优先受偿权。
为幸免优先受偿权的权益受损，工抵房条约中应明确商定，以房抵债系两边对发包方欠付工程款的协商折价，属于摆布诞生工程优先受偿权。
6、条约中幸免宿债隐匿的想到表述。
固然民法典合同编通则阐明第二十七条文矩，如债务东说念主或者第三东说念主未按照商定履行以物抵债条约，债权东说念主有权采选请求履行原债务或者请求履行以物抵债条约，但法律允许合同当事东说念主作念之外商定。如商定宿债隐匿，则承包东说念主只不错房屋生意合同关系讲求发包方包袱，将丧失优先受偿权。
7、充分商定债权反转的兜底内容。
如以房抵债条约因被认定无效、破除或者被淹没等任何原因导致以房抵债条约未能试验履行，应商定承包东说念主不错接续向发包方主义工程款。
结语
在房地产下行确当下，征战商以在建商品房顶抵拖欠的工程款已成为施工方结束工程款债权的常见样子，历程上文分析可知，以房抵债条约存在较多的法律风险和争议，施工方如何获胜获取抵债房屋的产权成为施工方濒临的紧迫课题。债权东说念主应充剖判析以房抵债条约中的风险和罗网，以镌汰房屋顶抵工程款花样中风险，充分保护我方正当权益。