买法拍房的东谈主越来越多了迪士尼彩乐园登录网址。

2024年世界住宅类法拍房挂拍31.9万套，成交11.7万套。而在两年前，挂拍数收支无几，成交还唯独8.1万套。

当阿里法拍房五年激增187倍的数据刷屏时，无数攥着血汗钱的刚需购房者涌入这片“捡漏天国”。他们怀揣着用市集价七折买下房产的期待，却在鱼龙夹杂的法拍江湖里撞得头破血流——有东谈主被中介诳骗交纳高额“尽调费”后房源突遭惶恐，有东谈主因轻信“包清场”开心堕入长达两年的腾房拉锯战，更有东谈主在层层访佛的做事费中发觉最终成交价竟高于二手房市集。

这个本应冲破信息壁垒的行业，正在被险恶滋长的中介异化为新的围猎场：从臆造房源、伪造风险评估到操纵竞拍节拍，每个要领都可能障翳收割的镰刀。当“措置信息差”自己成为一种全心构造的套路，谁在法拍房交易的灰色地带大把得益？

一、刚需涌向法拍房，普通东谈主的避坑躁急

李伟的“卧底”生涯始于一次知人善任：省下十几万中介费，绝顶于白赚一年工资。

蓝本，他在杭州作念一份HR的责任，每个月工资矫健得手8000元，算上家里能给的支撑，最多能买一套总价值120万-150万的房子。他用这个预算看遍了杭州的房子，都莫得风物的。

于是，他把眼神投向了之前传说过的法拍房。

法拍房2017年开动选择汇集司法拍卖花式，许多东谈主都是这时候才第一次发现，房子可以被放在淘宝、京东上卖，还所以一个低于市集价的价钱。那时李伟十分新奇地和一又友聊起，一又友告诉他这事有益可图，“淌若你有资金，前期能排雷，这是能得益的”。

很长一段时候里，购买法拍房更多是出于投资目的。世界界限内法拍房限购的司法在2021年年底发布，在此之前，“你想买若干买若干，只须你有钱”。将廉价拍来的法拍房，作为二手房涨价卖出，是常见的投契妙技。

但在那时，李伟刚责任没多久，既莫得钱，也莫得买房的缱绻。直到这一两年，过了30岁，他进攻地想要成亲立业，却苦于预算不足。

李伟上网搜索，发现除了“低廉”、“捡漏”，法拍房还时常和一个词绑定在一齐——“风险”。

在长沙法拍房中介刘朝的印象中，跟着各地连续放开限购，以前为了投资的客户变少了，但为了刚需而买法拍房的东谈主变多了。法拍房究竟是什么？什么样的法拍房能拍？投契客很了解，买刚需的普通东谈主却未必懂。

在各方面的宣传下，公众畴昔对法拍房存在的扭曲依然有了一些滚动。近两年，简直莫得东谈主再问刘朝“法拍房是不是凶宅”了，而是上来就问“房子能弗成过户，腾房繁重若何办”。在对法拍房有了最基础的强硬后，这简直是每一个购房者最暄和的问题。

在网上搜索法拍房，常见的视频是这样的：买受东谈主拿着房本乐滋滋地上门收房，却吃了个闭门羹。房门前贴着一张白纸，上书：“80岁老东谈主，叩门就倒地”，或是“房在东谈主在，20年租约不可能搬走”。尝试叩门，只换来一声简单凶狠的“滚”。

淌若矛盾更热烈，以致会出现肢体冲突。几个大汉之间互相推搡，嘴上也不放过，叫嚷着“再叩门信不信我拿刀砍你”。有时买受东谈主都依然弃取暂时离开遁入冲突，还会被住在房子里的东谈主悼念楼谈里，“我要跟你死活与共！”

哪怕终末软磨硬泡，以致用上停水停电、派东谈主24小时进屋同住等妙技，好遮盖易收回了房，灵通房门发现原房主把垃圾塞满了整间房子，把能砸的家装都砸了泄愤。

这些未必是最为极点的一些案例。在成都的一位法拍房中介郭斌看来，市集上有百分之六十足下的房子少量问题都莫得，和正规二手房莫得任何区别。百分之二三十的房子存在一些污点，但也可以措置，可以买。唯非凡百分之十几的房子，不管如何，碰都不要碰。

但百分之十几的概率，落在一户家庭头上，即是百分之百的厄运，法拍房的低廉，需要赌上东谈主生的容错率。

当腾房冲突、坏心租约、产权纠纷成为碰运谈的概率游戏，堪称“专科排雷”的中介机构，成了购房者试图收拢的救命稻草。

在看到网上那些踩雷案例后，李伟动过找中介的心想，但法拍房中介的收费尺度要比二手房朝上不少，李伟询查过几家，常见的收费模式是，前期一次性支付一笔三到五万元不等的做事费或定金，在顺利拍下房子当天，再向中介支付一笔总金额5%-7%的佣金。按照他的购房预算，付给中介的钱就要十几万。

为了省钱，李伟干脆辞掉责任，回顾入职了一家法拍房中介公司，成为“卧底”，想要搞了了法拍房中介到底是若何排雷的，学会了就我方去买房。

二、“咱们绝顶于一家保障公司”

如今李伟的一天省略是这样的：早上九点，在公司开晨会。十点多散会，和共事们喝茶聊天。中午吃完饭后，上网稽察各大拍卖网站当天更新的房源，一一发给客户。淌若有我方以为合适的，就去小区踩踩盘。诚然和扫数销售性质的责任一样，绝大无数时候，“如故用来找客户”。

不同于二手房中介把持了房源信息，法拍房的房源愈加公开，均能在七大拍卖网上找到。找到法拍房中介的购房者，大多不是不知谈哪有房、我方想要什么房，而是不知谈若何查、若何拍。法拍房中介提供的，某种道理道理上是一种询查做事。

淌若一上来就说我方仅仅要买法拍房，而不了解具体房源，大多出于一个原因，没钱。

刘朝招待过预算最低的客户，唯独不到三十万，在新址和二手房市集简直不可能买到房。

郭斌遭逢过一位大姨，一家东谈主也曾生意作念得很大，名下有多套房产，其后资金链断裂，房产典质的典质，变卖的变卖。不久后丈夫无意死一火，只剩下她和女儿。女儿莫得积聚，以致欠了不少网贷，有一个来去中的女友，到谈婚论嫁的时候，女方淡薄莫得房就离异。

她一天打几份工攒买租金，既给东谈主作念饭，也干清洁工，但去新址售楼部看了一圈，钱如故不够。其后她在网上看到东谈主们都说法拍房能捡漏，于是找到法拍房中介，唯独的诉求即是尽可能少费钱买到一套房子，让女儿能成亲。

说着说着，大姨就哭了起来。这样的情况在郭斌的从业经历中并不有数。每一套法拍房背后都是一段抽噎，而每一个来买法拍房的东谈主，未必也都有无法说出口的难处。对他来说，被扩充东谈主仅仅晓谕上的一句话，而购房者是坐在他眼前活生生的一个东谈主，“买房的故事长久比卖房的故事更多”。

入职后，李伟开头学到的词，是“前期尽调”。多位法拍房中介都默示，这简直是扫数这个词购买法拍房经过中最雄壮的一步。大到房屋产权有莫得问题，小到原房主东谈主品若何样，都属于尽调的界限。

如何作念尽调，郭斌认为是公司最中枢的神秘，“不可能告诉你的”，但刘朝和李伟都认为，法拍房不存在“神秘”，“淌若要真实神秘，房子的信息都不透明，你敢拍吗？”

尽调这件事，也不存在额外的渠谈和妙技，靠的依旧是东谈主力，仅仅因为这项责任细巧繁琐，需要时候元气心灵，也需要学习老本，普通购房者很难作念到。各项信息漫衍在各个机构和单元，查税费要找讼师，跑税务局和房产部门；查案件信息需要与法院疏导；查水电欠费需要找物业……有时，还要拜访街坊邻居。

网上鄙俗传播的腾房繁重的视频，在中介们看来即是尽调莫得作念好。淌若法拍房是原房主的唯独住房，李伟会劝客户谨慎沟通，幸免原房主挣扎情谊强烈。而淌若出现存老东谈主、妊妇、一全球子一齐居住等，一般也会毁灭。

显性的风险之一还有历久租约。一些被扩充东谈主会在房子被法拍前刚硬历久十年或二十年的租约，试图用“生意不破租出”来保住房屋。淌若查到租约，李伟一般会劝客户平直毁灭。但郭斌以为这其中存在协商的空间，只须不是坏心租约，“都是可以谈的，无非即是老本问题，加上这个老本买这个房还值不值得”。

淌若尽调出现了草率，一些中介也需要为此付出代价。郭斌见证过一套各方面条件都很可以的法拍房，客户蓝本想要参拍，但公司在尽调过程中发现房屋存在租约，同期波及屡次典质，原房主还吃喝嫖赌欠东谈主钱，最终劝客户毁灭。

拍卖当天，郭斌传说这套房子被另一家中介指挥客户拍下，比及过户时，才发现波及一房多卖，无法过户。凭据合同，中介机构需要原价抵偿客户一百多万。郭斌不知谈这样一套房子为什么还要参拍，他推测，是中介莫得好好作念尽调，以为房子莫得问题。

能弗成成功收房过户，亦然刘朝以为最能看出中介实力，着实将中介分出三六九等的一步。

他将市面上的法拍房中介分为三类：一是如今扫数二手中介也都兼职作念法拍房，他们单纯从法拍网上搬运房源信息；二是一些普通中介公司，做事费较低，迪士尼彩乐园2代理提供前期的尽调，但淌若波及后续腾房托付，不会有明确的抵偿的义务和包袱，最多通过法院去作念相助；三是比拟老练的中介机构，对腾房托付效果郑重，精准到哪个时候点不腾房，就以商定好的金额来赔付。

尽管前期尽调能够摒除一些风险，但东谈主的行动和表情充满不确定性，刘朝每每时就会遭逢原房主须臾变卦的情况。有时是原房主以为我方的房子刚装修，拍卖价太低不肯意搬走，那就好声好气议论，由中介抵偿一部分装修款。有时是遇上原房主孩子还在上学，默示可以搬走，但要等孩子毕业。刘朝便给原房主找了隔邻的房子，付了几万块钱租金，找搬家公司，请一家东谈主搬了畴昔。

这些藏在合同条件背后的营救，成了中介着实的糊口身手。至于互联网上各式用于腾退的“歪路左谈”，在执行操作中很少用到。

事实上，法院也一直有腾退的义务。旧年10月最能手民法院发布了指挥意见，明确了法院在扩充拍卖中的腾退托付职责，严禁在拍卖公告中声明“不郑重腾退”。

但中介长久是另一谈保障。“你买车要不要上车险？”刘朝这样清爽我方的定位，“咱们绝顶于一家保障公司”，为法拍房的风险作念兜底。

三、还没拍到法拍房，先被中介坑了

和其他中介一样，法拍房中介市集成长过程中，也不乏专坑买房主谈主的黑中介。

签约法拍房中介的第二天，买房主谈主陈晨在微信上收到了中介发来的尽调讲演。点开的那一刻，陈晨就以为我方被骗了。

这是一份31页的PDF，有6个章节，分歧是阐发、所在物法院处置情况及基本信息复核、雄壮辅导、竞拍建议、贷款战术及所需材料、现场勘探图片。

他看过法院官网上的拍卖公告，这份讲演中除去免责声明、战术阐释和经过关系的内容，灵验信息基本都来自法院公告。他感到很盛怒，“太水了，我我方不会上网看吗？”

这是一个位于成都市金牛区的所在物，对比法院的拍卖公告，讲演中复核了法院公布的信息，从头梳理了产证、居住、租出等情况，新增了一些实地勘探的小区像片。但陈晨并不以为这值得他花3万元。

追念起签约的过程，陈晨以为“满满的都是套路”。

泉源，他并莫得想买法拍房。他在安堵客上浏览二手房信息，看到一套位置和价钱都很风物的房子，便连系了中介。电话中，中介莫得说这是法拍房，而是开心房子能看，还有备选，先加上微信再说。在微信上得知是法拍房后，陈晨本想作罢，“那时对法拍房还很有牵挂”。但中介每天发“捡漏战报”，他耐心也对法拍房的价钱上风心动了。

几天后，中介邀请陈晨去看房，但在看房前，中介先把他带去了公司，先是在他眼前灵通一个Excel表格，“先在电脑上望望房源，也了解一下咱们公司”，再是把他带进一个小会议室，里面除了中介，还坐了一位总监。中介说，淌若今天签约，佣金可以从5%打折到3%。陈晨动摇了，最终签了合同，交了三万元的定金。

更乖张的是，陈晨此刻还莫得购房经验，想在成都买房需要汇注交纳12个月以上的社保，陈晨还差3个月，而他最开动看中的那套房子，两天后就要开拍了。

陈晨淡薄这点，中介恢复说做事期9个月，“在这9个月里总能给你拍到，等你有经验了再拍”，劝他趁咫尺有优惠，连忙下手。

不知道是哪个环节出现了问题，家里每样东西都挺高大上，可是住了一段时间，怎么就感觉和“垃圾场”像极了呢！

但也有人喜欢走捷径，觉得把专业的事情交给专业的人去做就好，却没想过有一些所谓的“专业人士”，鬼话连篇，看似为你好，实则为了自身的利益说一些“装修的鬼话”忽悠你，从而达到套钱的目的。

最让陈晨感到上圈套的是，不仅当天他们没能动作房，在9个月做事期内，中介并莫得执行上带他看过哪怕一套房。

他在网上共享我方的经历，强硬了一位该中介机构的前职工，在这位职工发给他的里面培训资料中，有几份标题为“从询查到邀约常用话术”“微聊话术”“接电话经过话术”的文献，里面有一句话术是，“看房是咱们签约之后，作念尽调里面的一项做事内容，签约了咱们是可以在开拍之前单独让你看房的”，以此来辅导签约。

事实上，法拍房中介并莫得带想法拍房的天资。中介和个东谈主购房者一样需要打电话向法院指定的辅拍机构预约，由法院结伴安排时候。中介向陈晨开心的带看，亦然看同户型的二手房。

不外，就算中介真的像话术中写的那样开心，也莫得什么问题。毕竟合同里空口无凭地写着免责声明：扫数业务条件以做事公约及补充公约载明为准，暗里开心无效。

关于脑子一热签下的这份合同，陈晨不异感到我方被深深地乱来了，“说真话咱们老庶民是看不懂合同的”。他找到中介，抒发对尽调讲演的质疑，要求对方从头给一份，却收到一份一模一样的讲演，还说“咱们的尽调讲演即是这样”。陈晨要求退款，中介莫得理他。

他又找了讼师，想要走法律路线。讼师看过合同后，不建议他这样作念。一是合同中商定了争议措置走仲裁经过，而走仲裁用度很高；二是合同中并莫得商定更具体的做事尺度，按照合同中所写，乙方以书面花式向甲方提供《侦查讲演》，无论甲方是否赐与恢复，均视为乙方已完成托付拍卖的前期做事，中介执行上完成了做事。

陈晨坚抓要拿起仲裁，“那时亦然头铁”。做事费整个才三万，仲裁费和讼师费就花了他九千，终末还打输了。

四、想捡漏，没那么容易

法拍房的一端是断供者留住的抽噎档册，另一端是刚需客押注的东谈主生但愿。2024年世界法拍房成交11.7万套，较两年前激增44%，但每套成交背后，都藏着无数个陈晨式的落空与妥洽。

2021年，在和法拍房中介对簿公堂的两个月后，他决定开动我方拍法拍房。他想，淌若中介就只可提供这种水平的做事，他皆备可以作念得更细巧。

陈晨总结出了我方的一套设施：率先诚然是想法院的拍卖公告。公告频繁会附上裁定书的文献，淌若公告写得很暗昧，就拿着案号给法院打电话，不想打扰的话，就上购物软件花9.9元请东谈主代查，案件敬佩、告状书都能查到。

接着，就去小区实地拜谒，给保安塞包烟，和邻居聊聊天。淌若要查欠费，就平直去物业，“一般法拍房都欠费，物业巴不得有东谈主来给他交上”。终末，淌若想看房，就去房源的高下几楼，请邻居帮帮手，看同户型的。

陈晨2019年来到成都责任，那时他所在的区域房价均价一万四足下。到了2020年，房价跳到了一万六七。他眼睁睁地看着房价涨起来，或许接着还要涨。法拍房一周更新一次，他以为房源太少了，等不足，同期也在看二手房。

2021年一整年，他都在不息地看房。国庆技术，他每天睁眼即是开车去看房，一天看一个区，最多的一天看了七八套。

最接近拍下法拍房的一次，他在一场8个东谈主参与的拍卖中出价三四次，出到了170多万，略低于180万的市集价。但很快价钱被加到了190万，这超越了陈晨的预算，他莫得再出手。

在看了成都地区那么多法拍房和二手房后，陈晨有一个浑沌的感受，其实法拍房并不像宣传的那样好捡漏。

这也合适中介们的不雅察。法拍房着实的利差，反而大多存在于那些具有潜在风险的房产中，但普通购房者难以识别这些风险。在郭斌看来，法拍房的订价愈加垂青楼盘质料，是皆备的买方市集，“只须这个房子好、地段好、稀缺，许多东谈主想上车还来不足，超出市集价很平素”。

在法拍房市集里，莫得那么多捡漏神话，有的仅仅信息差包装出的幸存者偏差。

终末，陈晨如故买了一套二手房。陈晨每个月工资得手一万多，划走8000元的房贷，生活变得衣不蔽体。刚买完房的一年多里，他每天醒来意想的第一件事即是钱、钱、钱。

关于在高位上车这件事，他“买完的每一天都后悔”，但有时他又意想也曾看到的那些法拍房案件：被扩充东谈主在房价最高时高杠杆买了房，却因生活发生变故最终断供，房子被强制拍卖，但因为折价太多，还不够还房贷。最终房子也没了，却还要接着还银行钱。

陈早劝慰我方迪士尼彩乐园登录网址，我还不算最惨的。

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