24年底房地产阛阓的翘尾行情迪士尼彩乐园招商，又让一些东说念主产生了幻念念。
刚刚开年，就有一个一又友问我：目前是不是换房的好时机。
从自住改善的角度来说，我合计“是的”。
但迪士尼彩乐园招商他是另外一个角度：目前换房，就像股票跌了加仓，“以小换大”，房价一朝暴涨，不仅能把之前跌的回本，还有可能赚到。
听完这个逻辑，我很“莫名”。
因为“大东说念主，期间变了”。
01
期间的变化，老是适当荟萃变量，草蛇灰线，比及临了一根稻草放上去，才惊天一震。
在“惊天一震”之前，一些东说念主会认为：大环境是某些东说念主搞坏的，未必是因为某些不够精确的计谋导致的，只消取消未必养息这些计谋，咱们就能从头回到当年的好日子。
令东说念主欷歔：东说念主在世，靠的是假念念敌。
但确凿的逻辑是这么的吗？
放在咱们目下的有几个枢纽数据：
民政部官网刚刚发布了《2024年4季度民政统计数据》，2024年寰球成婚登记数为610.6万对，创下了1978年以来的最低记录。同期，昨年分歧登记数为262.1万对。
两者一双比，昨年“净成婚数”348.5万对——走进婚配殿堂的新东说念主不到700万东说念主，在14亿东说念主口中占比约0.5%。
成婚东说念主数变化，无非这几个原因：
适龄东说念主数变少；
成婚意愿裁汰，导致了不肯成婚，未必成婚年岁推迟；
念念成婚，但没目的成婚
对应的，成婚适龄东说念主数减少，与生养率下降相关，而生养率下降，又会反过来继续导致适龄东说念主数减少，参加一下向下的螺旋，短期内很难改变。
成婚意愿裁汰，这是大城市后生共同的体感，房价高、生计成本高，带来了成婚成本高，寰球一心搞钱，婚配不是必须品。
三四线城市的后生，因为距离原生家庭近，受到传统家庭不雅念影响，成婚意愿高一些，而且生计成本也更低，是以不是“只身重灾地”，但恰正是“难找对象”的重灾地。
因为，越往低线城市，以中后生为主的东说念主口外流越严重，尤其是在“多子化”最流行的农村地区。特别是女性，在大城市更能已矣自足妥协放。
这就造成了大城市只身女性多，小城市和农村只身男性多的错配情况，导致“念念成婚，但没目的成婚”。
这三点共同作用，导致了寰球成婚登记数和更生东说念主口的快速下降，两者协力造成了下降螺旋。
这一趋势在短期内没法改变。而且，导致这一趋势的，也不单是是因为历史计谋原因。
慕峰在《老龄化二百年——全球化视角下的中国东说念主口问题》一文中，分析了英、好意思、德、法、日、韩等国度的“婴儿潮”和生养率下降趋势。
他认为，农业本事和科技的爆发会导致婴儿潮的出现，经济压力、农村东说念主口大范围向城市转化、弱福利体系会导致生养率的下降。先发国度的生养率也履历了“先高后低”的周期。
到了2000年，西欧、好意思国、日本、韩国等地的“生养率”十足不到2.0。
东说念主口学盘考常常认为，一国（地区）的生养率保捏在2.1，方可保管总东说念主口范围。要是低于2.1，最终将导致东说念主口总量减少。
而我国目前的总数生养率1.0傍边。极低。
再说一遍：这个趋势，在短期内，靠荧惑计谋也无法改变。
工业化带来了城镇化，城镇化又带来了生养意愿下降，东说念主口红利怨恨。这是泰西先发国度走过的路，咱们也同样。
在1980年代之前，中国东说念主口的乡村占比一直齐在80%以上，但目前寰球城镇化率如故在70%傍边。
与此同期，农民工、后生群体的流动性增多，福利保险的移动跟不上，也权贵裁汰了其生养的可能性。
图源：太阳照常腾飞
是以，从东说念主口上来看，房地产亦然一个“产能富足”行业，除非出现海外成本集合流入的情况，不然很难再出现房价暴涨。
02
房地产走势的枢纽，主要看两点：东说念主、钱。
成本鼓励型加价，在中恒久有但愿，但在短期内也看不到。
为什么？
本周有另一个热门新闻：
比亚迪发布会新闻
媒体给配的标题是：比亚迪掀桌了！
价钱战的背后，是产能富足。
有东说念主会认为，本事迭代、成本下降是主要原因。
但望望越来越多的新动力车企、油车品牌躺进ICU，齐会得出一个寡言的论断：汽车行业出现了产能富足。
寰球经济范围，产能富足的不啻有汽车和房地产，还有：光伏、锂电板、空调、钢铁、水泥、工程机械、功率半导体、衍生等。
其中，部分行业的中国产能，如故高于其各自居品的全球需求总量。
梁建章在2月5日发表了一篇著述指出，中国如故基本走出了也曾的物资虚浮的逆境，迪士尼彩乐园凭借全球第一的制造业总体范围，参加到物资全面充裕的新期间。但与此同期，强盛的分娩才气也带来了产能富足的新问题，影响到了相关行业的健康发展。
字据国度统计局发布的数据，2024年三季度，寰球范围以上工业产能诈欺率为75.1%，比上年同期下降0.5个百分点。
论断：供给侧改造大势所趋。
解放经济势力在全球怨恨，海外阛阓走向区割，也在加重产能富足的影响。
合硕机构首席分析师郭毅的一句话说得特殊好，特殊告成： 产能富足的下半场，钞票价钱还得下落。
在行业周期内，产能富足，意味着异日会走入下降弧线，阛阓的力量诈欺价钱、企业倒闭、产业升级，完成出清。
这个阶段会伴跟着企业利润走低，职工收入下降，风险上升。东说念主们会作念出保守策略，提赶赴作念风险进军。
而房地产的发展周期，是与经济大周期相一致的，全社和会膨、加杠杆，房地产快速发展；社会转向保守、降杠杆，房地产阛阓缩量。
缩量的民众化居品阛阓，价钱暴涨是幻念念。
屋子动作商品，也不再是透澈稀缺品。据央行2019年的走访，我国城镇住户家庭的住房领有率为96%，有一套住房的家庭占比为58.4%，有两套住房的占比为31%，有三套及以上住房的占比为10.5%，户均领有住房1.5套。
这亦然为什么目前一直在提“好屋子”，新周期。
其实是在暗意：庸碌屋子如故不缺了。
03
每次巨变，齐伴跟着一次至少长达数年的阵痛。
对全社会影响稠密的“改造通达”，讲求开动于1978年，在今天看来，它犹如一声惊雷，但在践诺中，直到1992年“价钱闯关”收效，运筹帷幄经济的钢印在民间被撤废，改开才实在开动滔滔上前。
时间14年，足够解除一个东说念主的梦念念与芳华。
教材上的历史，给东说念主的嗅觉：改换老是倏得的。然则践诺中的情况是：社会日复一日不在荟萃变量，宏不雅的叙事从来莫得一个是倏得发生的。
累加的阶段，它诚然走得慢，但一朝降临，就不会追究旧期间，哪怕一眼。耿耿于怀的，唯一“东说念主”我方。
一些看似微不及说念的小事背后，其实是期间的力量。
04
在房地产阛阓，还有几个幽微的变化需要提防。
一是，2024年，上海等一多数城市的二手房成交占比翻新高。
上海，二手房成交占比荒芜81%； 北京、南京、成齐、重庆、长沙5个城市，二手房成交占比荒芜70%； 广州、杭州、天津、西安、苏州、宁波、东莞7个城市二手房成交占比荒芜60%； 深圳、郑州、南宁、青岛、厦门、佛山6个城市，二手房成交占比在50%-60%之间。
图源：真叫卢俊
就连汗漫买新址，买出“炒房之齐”称呼的杭州，2024年也回转了。
图源：真叫卢俊
与此对应的，上海、成齐、合肥、西安等地的豪宅成交套数大幅增长。2024年1-11月：
一线城市中，上海2000万以上新址成交套数同比增长52%，深圳2000万以上新址成交套数同比增长49%； 二线城市中成齐、无锡、青岛1000万以上新址成交套数同比增幅均超20%；合肥、西安800-1000万新址成交套数同比增幅均超40%。
图源：克而瑞
往年，二手房成交活跃，会带动新址阛阓。
但是昨年新址、二手房之间“断链”了。
据北京一位技俩负责东说念主说，目前阛阓上最难卖的即是700万-1000万的居品。
这个价钱区间，是往年“卖旧买新”置换的一个主力区间。
是以，咱们算计，二手房和新址阛阓割裂的背后，是有一些东说念主卖了二手房，但莫得再买新址。
而高端豪宅热销的背后，是富东说念主在进行钞票的“更新换代”。
第二点，即使二手房成交活跃，但价钱并莫得止跌。
北京阛阓如故出现了“200万住进花家地”、“单价2万住到天通苑”。
一线城市的情况还算乐不雅，毕竟价钱下降，成交量就会高涨。2024年二季度以来北京、上海、深圳刚需入市加速，300万以下二手房源成交套数同比彰着增多。
情况更严重的三四线城市，好多房源“降价也莫得需求”。
春节前后集合出现了一些写县城房地产阛阓的自媒体著述，其中均提到：二手房挂牌价坚挺，但有价无市，流动性险些被冻结了。
有大宗屋子挂了2年傍边，也无东说念主问津。
关于这个表象，Deep seek说：
“典型房企向一二线城市集合，三四线城市由城投拿地。这诠释建筑商更看好一二线的阛阓平安性，而三四线可能风险较高，城投拿地可能是为了托底地盘阛阓，退守流拍，但也可能带来库存问题，后续建筑不及。”
从走势来看，2025会比2024年更难。
但，在审慎看待异日的同期，2025也一定比2024更有但愿。因为，这一刻距离异日更近，也会有更多东说念主启程——带上了一颗不低估异日的决心。